如何將婚前財(cái)產(chǎn)妥善轉(zhuǎn)移給婚姻的另一方所有,？
問題：夫妻雙方擬將婚前一方購(gòu)買的商品房約定歸另一方單獨(dú)所有,，請(qǐng)問是辦理夫妻財(cái)產(chǎn)約定公證,，還是贈(zèng)與合同公證？
答復(fù)
一,、關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)約定的問題
夫妻財(cái)產(chǎn)約定是指夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有,，共同所有或部分各自所有，部分共同所有�,，F(xiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第一千零六十五條【原《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十九條】規(guī)定：“男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有,、共同所有或者部分各自所有,、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。沒有約定或約定不明確的,，適用本法第一千零六十二條,、第一千零六十三條的規(guī)定。
夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定,，對(duì)雙方具有約束力。
夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的,，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù),，相對(duì)人知道該約定的,，以夫或妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償。”
廣東省高級(jí)人民法院在季某甲,、嚴(yán)某等與離婚糾紛再審民事判決書[(2015)粵高法民一提字第9號(hào)]中認(rèn)為：“本案中,，案涉《關(guān)于確定財(cái)產(chǎn)歸屬的協(xié)議書》約定：‘雙方一致同意婚前,、婚后財(cái)產(chǎn)均實(shí)行歸各自所有的歸屬原則，即各自取得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有,，各自名下的財(cái)產(chǎn)歸各自所有，均不作為共同財(cái)產(chǎn);婚后各自對(duì)外所欠下的債務(wù)由各自獨(dú)立承擔(dān);家庭中的動(dòng)產(chǎn)(嚴(yán)某個(gè)人用品除外)歸季某甲所有;本協(xié)議雙方簽訂后即視為從結(jié)婚登記之日起生效。’該《協(xié)議書》約定的內(nèi)容符合《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十九條的規(guī)定,，對(duì)雙方具有約束力,。”
夫妻財(cái)產(chǎn)約定必須滿足以下幾個(gè)條件：
1．夫妻采用約定形式處理夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系,，必須平等、自愿,，不允許任何一方強(qiáng)迫或威脅對(duì)方。
2．雙方可以在婚前或婚后任何時(shí)期作出財(cái)產(chǎn)約定,。
3．只要約定的財(cái)產(chǎn)是夫妻一方或雙方合法所得，可以自由地確定內(nèi)容,，可以就部分財(cái)產(chǎn)作約定處理,，也可就全部財(cái)產(chǎn)作約定處理。
4．夫妻不得利用約定規(guī)避法律或者損害第三人利益,。
5．夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
二,、關(guān)于婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與的問題
《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第三十二條【《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第六條】規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與,，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的,，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規(guī)定處理。”
現(xiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第六百五十八條【 原《中華人民共和國(guó)合同法》第一百八十六條】規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與,。
經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧,、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同,，不適用前款規(guī)定,。
北京市高級(jí)人民法院在葉宏俊債權(quán)人撤銷權(quán)糾紛申訴、申請(qǐng)民事判決書[(2014)高民申字第632號(hào)]中認(rèn)為：“本案中,，正如二審法院在判決理由中所稱，位于北京市豐臺(tái)區(qū)梅市口路 15 號(hào)院8號(hào)樓803室的房屋產(chǎn)權(quán)人登記為王顯國(guó)，其于 2009年3月12日與葉宏俊簽訂《協(xié)議書》,，將涉案房屋由王顯國(guó)單獨(dú)所有約定為與葉宏俊二人共同共有,，因當(dāng)時(shí)雙方并未離婚,，故王顯國(guó)這一行為實(shí)質(zhì)屬于婚內(nèi)贈(zèng)與性質(zhì)。王顯國(guó)作為贈(zèng)與人在房產(chǎn)變更登記前可以撤銷贈(zèng)與,。后王顯國(guó)向葉宏俊作出了撤銷《協(xié)議書》的行為,，且涉案房產(chǎn)也未發(fā)生權(quán)屬變更，故王顯國(guó)要求確認(rèn)其向葉宏俊作出的撤銷《協(xié)議書》之行為有效的訴訟請(qǐng)求,，合理有據(jù)，應(yīng)予支持,。”
最高院民一庭負(fù)責(zé)人答記者問(《總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?zāi)凵鐣?huì)各界智慧,，正確合法及時(shí)審理婚姻家庭糾紛案件》)時(shí)表述：“我國(guó)婚姻法規(guī)定了三種夫妻財(cái)產(chǎn)約定的模式,，即分別所有、共同共有和部分共同共有,，并不包括將一方所有財(cái)產(chǎn)約定為另一方所有的情形,。將一方所有的財(cái)產(chǎn)約定為另一方所有，也就是夫妻之間的贈(zèng)與行為,，雖然雙方達(dá)成了有效的協(xié)議，但因未辦理房屋變更登記手續(xù),，依照物權(quán)法的規(guī)定,，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，而依照合同法關(guān)于贈(zèng)與一節(jié)的規(guī)定,，贈(zèng)與房產(chǎn)的一方可以撤銷贈(zèng)與。”
湖北省高級(jí)人民法院在金芳,、徐兵所有權(quán)確認(rèn)糾紛再審民事判決書[(2018)鄂民再105號(hào)]中認(rèn)為：“關(guān)于金芳能否要求徐兵為其辦理訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的問題,。首先......本案中,，從徐兵出具承諾的內(nèi)容來看，包含著兩種意思表示,，一為在房屋貸款還清前,，徐兵將房屋提供給金芳使用;二為在房屋貸款還清后，徐兵將房屋過戶給金芳，這是徐兵單方作出的贈(zèng)與意思表示,，且贈(zèng)與行為以貸款還清為生效條件。此后,，金芳接受承諾入住房屋并依據(jù)該承諾主張權(quán)利,，意味著金芳作出接受贈(zèng)與的意思表示，雙方當(dāng)事人之間的贈(zèng)與合同成立,。依據(jù)徐兵與交通銀行股份有限公司簽訂的《個(gè)人住房抵押貸款合同》，貸款年限為20年(自 2009 年-2029 年),，目前訴爭(zhēng)房屋貸款尚未清償完畢,，雙方約定的過戶條件尚未成就，金芳起訴要求徐兵為其辦理房屋過戶手續(xù)的主張,，缺乏事實(shí)依據(jù),。其次,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百八十六條‘贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與’之規(guī)定，除具有救災(zāi),、扶貧等社會(huì)公益,、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同之外，在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利移轉(zhuǎn)之前,，贈(zèng)與人享有任意撤銷權(quán)(即毀約撤銷權(quán))，使贈(zèng)與合同溯及自始?xì)w于無效,。立法賦予贈(zèng)與人任意撤銷權(quán),，主要是基于贈(zèng)與合同的單務(wù)性、無償性,，讓贈(zèng)與人在未履行或未完全履行之前,，有機(jī)會(huì)再次審度是否果真要繼續(xù)此對(duì)其不利的合同，如果贈(zèng)與人改變?cè)鹊南敕�,，則容許贈(zèng)與人撤銷該合同,，無須有任何理由或事由......再次，金芳主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見(試行)》第128條‘贈(zèng)與房屋…未辦理過戶手續(xù),，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的,，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效,，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)’的規(guī)定。本院認(rèn)為,，1.該條規(guī)定的適用是以贈(zèng)與合同生效為前提條件，但本案訴爭(zhēng)房屋的銀行貸款尚未清償完畢,，贈(zèng)與協(xié)議并未生效,，故不適用上述法條之規(guī)定。
2.因金芳并未提供證據(jù)證明其持有的原房屋產(chǎn)權(quán)證書系徐兵主動(dòng)自愿交付,，且自徐兵以掛失公告方式重新取得該房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證后，金芳持有的原房屋產(chǎn)權(quán)證書已失去效力,，本案并不完全符合上述條款規(guī)定的情形,。
3.該條款系關(guān)于贈(zèng)與合同成立及效力的規(guī)定，并不涉及贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的物權(quán)認(rèn)定問題,，也不排除贈(zèng)與人可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百八十六條的規(guī)定行使任意撤銷權(quán)。故即使本案適用該條規(guī)定,，認(rèn)定贈(zèng)與合同成立并有效,，但在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，贈(zèng)與人徐兵可以行使任意撤銷權(quán),，使贈(zèng)與合同已經(jīng)發(fā)生的法律效力歸于消滅。”
三,、夫妻財(cái)產(chǎn)約定和贈(zèng)與的區(qū)別
夫妻財(cái)產(chǎn)約定往往是對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)制進(jìn)行選擇的約定,，對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生一般性,、普遍性的約束力,，其效力大多會(huì)及于夫妻財(cái)產(chǎn)的全部,。夫妻財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與的約定是夫妻雙方對(duì)于個(gè)別財(cái)產(chǎn)的單獨(dú)處分，具有一次性,、個(gè)別化的特點(diǎn),，其效力不及于其他未經(jīng)特殊處分的財(cái)產(chǎn)。前者的目的在于排除法定財(cái)產(chǎn)制的適用,，后者的目的在于改變一項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利歸屬,，并不涉及財(cái)產(chǎn)制的選擇,。
（一）兩者的性質(zhì)不同,。夫妻財(cái)產(chǎn)約定是以夫妻身份關(guān)系為前提的財(cái)產(chǎn)協(xié)議，沒有婚姻關(guān)系就不存在夫妻財(cái)產(chǎn)約定的情形,；夫妻財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與和夫妻身份關(guān)系的存續(xù)或解除沒有直接關(guān)系,，與普通贈(zèng)與沒有本質(zhì)區(qū)別。
（二）兩者的意思表示不同,。夫妻財(cái)產(chǎn)約定必須經(jīng)雙方同意，簽訂協(xié)議時(shí)不得存在欺詐,、脅迫等導(dǎo)致合同無效或可撤銷的法定情形,，否則夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定就是無效的，對(duì)雙方不產(chǎn)生法律效力,；對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與來說,，無須征得雙方同意,，只要一方作出贈(zèng)與的表示,，而另一方表示接受即可,，這是一種單方行為,。
（三）兩者處分的財(cái)產(chǎn)對(duì)象不同,。夫妻財(cái)產(chǎn)約定處分的財(cái)產(chǎn)系夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn);夫妻財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與處分的是原本屬于夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。
（四）兩者的財(cái)產(chǎn)交付方式不同,。夫妻財(cái)產(chǎn)約定無須交付財(cái)產(chǎn),，自簽訂之日起財(cái)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移就依約定發(fā)生。當(dāng)然,，如果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物權(quán)變更登記而未經(jīng)物權(quán)變動(dòng)手續(xù)的,，對(duì)外不得對(duì)抗善意第三人；夫妻財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與則必須以交付為標(biāo)準(zhǔn),，動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移需要交付財(cái)產(chǎn),，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移需履行物權(quán)變更登記,，履行了上述行為后,，夫妻之間的贈(zèng)與才發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,。
（五）兩者的撤銷權(quán)不同。夫妻財(cái)產(chǎn)約定的一方當(dāng)事人不享有法定的撤銷權(quán),，《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編中缺乏對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)約定撤銷的權(quán)利,，只是明確了夫妻財(cái)產(chǎn)約定自協(xié)議簽訂之日起對(duì)雙方具有約束力；而夫妻財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與中,，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與,，只要符合《中華人民共和國(guó)民法典》第六百五十八條的規(guī)定就可以撤銷贈(zèng)與,。
四、問題的解答
上述問題中,，雙方約定一方將婚前個(gè)人所有的商品房贈(zèng)與給另一方,，根據(jù)上面的分析，雙方是對(duì)個(gè)別財(cái)產(chǎn)的單獨(dú)處分,，屬于夫妻之間的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與,，并且經(jīng)過公證后，有關(guān)的當(dāng)事人是不能行使任意撤銷權(quán)的,，故應(yīng)當(dāng)按贈(zèng)與合同公證辦理較為妥當(dāng),。
本文轉(zhuǎn)載自公證文選 作者：施新華
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